一言にビルの経営・運営と言っても、そのビルがオフィスビルか商業用ビルなのかによって経営や運用方法は異なります。

そして基本的にビルの経営・運営は、さまざまな箇所を管理する必要があり、その管理方法は多岐にわたります。

そのため、オーナーがひとりでビルを丸ごと管理することは一般的ではなく、ビルメンテナンス会社へ管理を委託していることがほとんどです。

しかしながら、ビルオーナーとしてビルメンテナンス会社へ委託する前に、基本的な管理方法やその内容は一通り知っておきたいところです。
 
ここではビルオーナーがすべき管理業務や、ビルオーナーの方で抱えがちな管理や設備の悩みについて解説していきます。

これからビルオーナーになろうと考える方、すでにビルを所有しており現在悩みを抱えている方も、ぜひご参考ください。
 

ビル管理で必要な4つの業務

ビル管理は大きく分けて、ビル管理と不動産管理の2つがあります。

一つは適切な環境を作り維持すること、そしてもう一つがテナント募集を出したり入退去の管理です。

どちらも大切なことですが、この記事では環境管理について説明していきます。

まずはビルの環境管理で必要なことをみていきましょう。

ビルを利用する不特定多数の人たちの健康・生命・財産を守るために必要な業務は、以下の4つです。

• ・清掃管理
• ・環境衛生管理
• ・設備管理
• ・保安警備

 

これらの業務は法律で義務化されているものや、基準が定められていて定期点検が課せられているものもあります。

ビルの清掃管理

ビルの清掃管理は、建物の内外を清掃して清潔を守る業務で、内部では、床・壁・天井や照明器具、トイレ、エレベーターなどの清掃を行います。

そして、汚れをきれいにするだけではなく、汚れないように「予防清掃」をすることもあります。

また、ビルの内部だけでなく建物の外部も清掃対象です。

外壁や窓、屋上、敷地内の清掃、除草、散水などもその範囲に含まれます。

清掃箇所の素材によっては高度な技術が必要なこともあり、専門家が対応することで修繕などのランニングコストに差が出る場合もあるため、しっかり遂行できる業者に委託することが大切です。

清掃管理に関する資格には以下の2つがあります。

• ・ビルクリーニング技能士
• ・清掃作業監督者

 

ビルの環境衛生管理

ビル内の空気や水などを適切な基準で保ち、害獣・害虫などの駆除をする業務です。

空気環境の管理では、一酸化炭素・二酸化炭素の濃度や空気中のちり、温度、湿度などについて法律で定められた基準にかなっているかを定期的に計測し、基準外であれば改善します。

そして給水では飲料水の水質検査を定期的に行うこと、貯水槽や給水管の清掃が業務です。

また、同様に排水設備の定期点検や各種掃除も行います。

そして、害虫・害獣の駆除もしなければなりません。

ねずみやゴキブリ、ダニ、白アリなどを調査し、駆除や予防をします。

衛生管理に関する資格はたくさんありますが、その代表的な資格は以下の6つです。

• ・空気環境測定実施者
• ・空気調和用ダクト清掃作業監督者
• ・水質検査実施者
• ・貯水槽清掃作業監督者
• ・排水管清掃作業監督者
• ・防除作業監督者

 

ビルの設備管理

さまざまな設備が正しく稼働するように保守し、点検と整備を行います。

具体的には、電気通信設備の管理、空気調和設備の管理、給水設備の管理、消防用設備の管理、昇降機（エレベーター）の管理などです。

設備管理に関する代表的な資格は主に以下の6つです。

• ・電気工事士
• ・電気主任技術者
• ・ボイラー技士
• ・消防設備点検資格者
• ・消防設備士
• ・昇降機等検査員

 

今や建物に欠かせない空調機ですが、突然つかなくなった！となれば、業務などに支障をきたすかもしれません。

オーソリティー空調では、空調の定期的な点検も行っておりますので、修理や交換が必要な場合は、お客様の状況にあった提案をさせていただきます。
 

ビルの保安警備

ビルを利用する人とビルそのものを守るための警備、災害対策を行います。

具体的には、不審者が入らないようにしたり巡回して異常の有無を確認したりといった警備、防災監視装置の監視や制御・整備といった防犯・防災、そして駐車場の管理などです。

防犯防災には消防計画の作成も含まれています。

保安警備に関する資格で代表的なものは次の4つです。

• ・警備員指導教育責任者
• ・機械警備業務管理者
• ・警備業務検定合格者
• ・危険物取扱者

 

管理や設備でビルのオーナーが抱える悩みと解決策

前述したように、ビルには複数の管理業務があるため、抱える悩みもさまざまです。

ここではビルの環境管理に関しての代表的な悩みである、以下の2つを解説していきます。

さまざまな管理や複数の業者とのやり取りが大変である

ビル管理には多くの業務が必要になるだけではなく、専門業者の力を借りなければなりません。

そのため、できることはオーナーが担当したとしても、その他は自分の代わりに業務を担当してくれる人（業者）を見つける必要があります。

しかし、それぞれの業務を各専門家に委託した場合、やり取りをするだけでも複雑で大変なことになるでしょう。

そのための解決策は、自分のビルに合った管理会社を探し、業務と管理を一任することです。

建築時に施行会社の管理を受けることにして、そのままにしている場合もよくありますが、管理会社にも「不動産系」「デベロッパー/ゼネコン系」「独立系」「鉄道系」などの種類があり、それぞれに強みが違います。

もし長期間同じ管理会社に依頼していて、そのサービスに不満がある場合は、管理会社の変更を検討してみてもいいかもしれません。
 

ビルの内外装のリフォームについて内容や時期、費用が知りたい

建物や設備は何もしなくても経年劣化していきますが、適切な時期にメンテナンスをしなければ経年劣化が加速する場合があります。

しかし、どんなメンテナンスをいつ頃行えばいいかをビルのオーナーだけで判断をすることは困難なうえ、どのくらいの金額がかかるのかを予想するのも難しいです。

そのため、リフォームの時期は管理会社と相談し、どのようなリフォームをするかは複数の業者に見積もりを出してもらうことが大切です。
 

ビルオーナーの悩みを解決するために

 
これまで解説したように、ビルにはさまざまな管理業務があり、オーナーが一人で全てを管理、対応するのは難しいかもしれません。

非常に手間と時間がかかるうえ、定期点検が必要となり、各箇所でそれぞれ対応が必要になります。

それらの対応を賄うためには、ビルメンテナンス会社を利用することも一つの手段でしょう。

またビルオーナーの管理体制もそれぞれ状況によって異なりますので、部分的に管理を委託するなど、必要に応じて業者を選定することもおすすめです。
 

---

換気設備の設置から、最適な空気をつくる最新設備の施工プランご提案まで、空調のトータルコーディネートができるオーソリティー空調にお任せください。

 

 

▼あわせて読みたい